Votre père, votre mère ou un proche vient de mourir, et son appartement est loué. Entre le deuil, les démarches et le tri des affaires, une question revient vite : combien de temps avez-vous avant de rendre les clés ? La réponse est moins confortable qu’on ne le croit, car le loyer, lui, ne s’arrête pas automatiquement.
Combien de temps pour rendre les clés après le décès du locataire ?
Aucun texte ne fixe une date butoir pour la remise des clés. En revanche, la loi du 6 juillet 1989 (article 14) prévoit que si personne ne peut reprendre le logement, le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire. Les héritiers n’ont donc pas à « attendre » la fin d’un contrat, mais ils ne sont pas pour autant quittes.
Dans les faits, les loyers et charges restent dus tant que le logement n’est pas libéré et que les clés ne sont pas restituées au bailleur. Plus les meubles restent en place, plus la facture grossit. Beaucoup de bailleurs acceptent un délai d’un à trois mois, le temps de vider les lieux, mais cela relève d’un accord, pas d’un droit.
Si vous adressez au bailleur un congé en bonne et due forme, le préavis de droit commun s’applique : 3 mois en principe, réduit à 1 mois en zone tendue. Vérifiez ce point avec votre bailleur et dans votre contrat, car les pratiques varient selon les situations et les sources.
Le bail est-il transmis ou résilié ?
Tout dépend de la composition du foyer au moment du décès. Si une personne remplit les conditions de l’article 14, le bail lui est transféré et personne n’a de clés à rendre. Sinon, il est résilié et le compte à rebours des loyers commence.
| Situation au décès | Sort du bail | Clés à rendre ? |
|---|---|---|
| Conjoint cohabitant ou partenaire pacsé | Transféré au survivant | Non |
| Concubin notoire, descendants ou ascendants vivant sur place depuis au moins un an | Transféré à ces personnes | Non |
| Locataire seul, ou proches ne vivant pas dans le logement | Résilié de plein droit | Oui, via les héritiers |
Le critère d’un an de cohabitation compte beaucoup pour les enfants. Un descendant qui logeait chez son parent depuis plus d’un an peut rester, à condition de le faire savoir. Un enfant qui habitait ailleurs n’a aucun droit au maintien dans les lieux, même s’il est le seul héritier.
Notifier le décès et donner congé : les démarches dans l’ordre
Première étape : prévenir le bailleur ou l’agence, sans attendre le règlement de la succession. Joignez une copie de l’acte de décès et précisez qui vous êtes (héritier, ayant droit, notaire chargé du dossier). Une lettre recommandée avec accusé de réception laisse une trace datée, ce qui vous protège en cas de litige sur les loyers.
Dans ce courrier, indiquez clairement votre intention : reprise du bail par un proche qui y a droit, ou libération du logement avec une date de restitution des clés proposée. Si vous visez un préavis court, demandez-le par écrit et faites-le confirmer. Un accord verbal ne pèse pas lourd quand le bailleur réclame trois mois de loyer.
Si le défunt laisse plus de dettes que de biens, les héritiers peuvent renoncer à une succession endettée. Dans ce cas, ils ne sont pas tenus des loyers impayés, mais ils doivent tout de même prévenir le bailleur et ne pas se comporter en propriétaires des affaires du défunt. Un notaire peut vous éclairer avant de vider quoi que ce soit.
État des lieux de sortie, loyers et restitution des clés
Une fois le logement vidé, l’état des lieux de sortie se fait avec le bailleur ou son représentant, en présence d’un héritier ou d’un mandataire. Il compare l’état du logement à celui de l’entrée. Les clés sont remises à la fin de cet état des lieux, contre un document daté qui prouve la restitution.
Cette date est essentielle : c’est elle qui arrête, en pratique, le décompte des loyers. Une clé glissée dans une boîte aux lettres sans accusé de réception ne prouve rien et peut vous faire payer des semaines supplémentaires.
1 400 € : le prix de deux mois d’hésitation
Prenons un loyer de 700 € charges comprises. Un locataire décède le 10 mars et les héritiers restituent les clés le 10 mai : environ 1 400 € de loyers et charges à régler, pris sur la succession. Avec un préavis de 3 mois appliqué jusqu’au bout, la note monterait à 2 100 €. Chaque semaine gagnée sur le tri des affaires se traduit donc en euros.
La checklist des héritiers
- Se procurer plusieurs exemplaires de l’acte de décès.
- Prévenir le bailleur par lettre recommandée et demander qui reprend le bail le cas échéant.
- Faire le point sur les ayants droit qui peuvent bénéficier de la transmission du bail.
- Fixer par écrit une date de départ et de restitution des clés.
- Vider le logement, en conservant papiers, objets de valeur et inventaire des meubles jusqu’à l’avis du notaire.
- Résilier l’électricité, le gaz, internet et l’assurance habitation à la bonne date, sans perdre de vue la couverture d’un logement vide après décès.
- Réaliser l’état des lieux de sortie et récupérer le justificatif de remise des clés.
Dépôt de garantie et loyers impayés : ce qui revient à la succession
Le dépôt de garantie appartient à la succession. Le bailleur doit le restituer dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois en cas de différences. Il peut en retenir les loyers, charges ou réparations locatives justifiés, sur présentation de pièces.
Si des loyers étaient déjà en retard avant le décès, le bailleur les réclamera à la succession, et non aux héritiers sur leurs biens personnels, sauf s’ils ont accepté la succession purement et simplement. Une personne qui s’est portée caution pour le défunt reste, elle, engagée selon les termes de son acte de cautionnement.
Le logement n’est pas vidé à temps : que risque-t-on ?
Si les affaires restent sur place après la date convenue, le bailleur peut réclamer une indemnité d’occupation, généralement équivalente au loyer. Il peut aussi, dans les cas les plus tendus, saisir le juge pour obtenir l’expulsion des occupants sans titre. Un simple message écrit demandant un délai supplémentaire, avec une nouvelle date ferme, désamorce la plupart des tensions.
Les familles qui s’en sortent le mieux sont celles qui agissent dans les premières semaines : un courrier au bailleur, une date de départ réaliste, un tri organisé et un état des lieux programmé. Le délai n’est pas gravé dans la loi, mais le calendrier, lui, se négocie, et c’est à vous de le prendre en main.
