Les clés sont rendues, le carton de déménagement est vidé, et pourtant le virement n’arrive pas. Votre dépôt de garantie reste coincé chez l’ancien propriétaire, qui ne répond plus ou promet « bientôt ». Bonne nouvelle : la loi fixe des délais précis, et le silence du bailleur n’est pas gratuit.
Délai légal de restitution : 1 mois ou 2 mois ?
Pour un logement vide, la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois à compter de la remise des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Si les deux documents présentent des différences, le délai monte à 2 mois. Dans les deux cas, le compte à rebours démarre le jour où vous rendez les clés, pas le jour où vous écrivez au propriétaire.
| Situation à la sortie | Délai maximum du bailleur |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’entrée | 1 mois après la remise des clés |
| État des lieux de sortie différent de l’entrée | 2 mois après la remise des clés |
Ces règles visent le logement vide. Pour un logement meublé, le régime est proche mais figure dans un article distinct de la loi : relisez-le avant d’écrire à votre bailleur.
Le retard coûte : la majoration de 10 % par mois
Passé le délai, le dépôt restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Le détail compte : un mois entamé est un mois dû. Un seul jour de dépassement suffit donc à déclencher une première tranche de pénalité.
Loyer de 600 € : ce que coûte un retard de trois mois
Prenons un exemple chiffré, à titre d’illustration et non comme cas réel. Avec un loyer hors charges de 600 €, la majoration atteint 60 € par mois de retard commencé. Trois mois de retard donnent donc 180 € de pénalité, à ajouter au dépôt de garantie que le bailleur doit déjà rendre.
Cette majoration n’est pas automatique dans tous les cas. Elle n’est pas due lorsque le retard vient de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse. Si le bailleur ne sait pas où vous écrire ou vous payer, il ne peut pas être pénalisé. Communiquez votre adresse par écrit dès votre départ, et gardez une trace de cet envoi.
Les retenues autorisées, et leur justification
Un bailleur n’a pas à rendre l’intégralité du dépôt s’il lui reste des sommes à récupérer. Il peut déduire les loyers et charges impayés, ainsi que le coût des réparations locatives liées à des dégradations constatées. Le montant du dépôt joue justement ce rôle de garantie.
La condition est stricte : chaque retenue doit être justifiée. Un propriétaire qui garde tout le dépôt sans détail, ou qui annonce une somme sans facture ni devis, n’est pas en règle. Demandez-lui par écrit le décompte précis de ce qu’il retient et les documents qui l’appuient. L’état des lieux d’entrée et celui de sortie servent alors de pièces centrales pour vérifier que les dégâts invoqués existaient bien à votre départ et pas avant votre arrivée.
Si les retenues sont contestables, vous pouvez réclamer la différence. Si elles sont légitimes mais inférieures au dépôt, le bailleur doit tout de même rendre le solde dans le délai prévu.
Mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée
Avant tout recours, la première étape est une mise en demeure. Elle prouve que vous avez réclamé votre argent et fixe un point de départ clair. Envoyez-la par lettre recommandée avec accusé de réception et conservez le récépissé. Un modèle de lettre intitulé « Demande de remboursement de dépôt de garantie non restitué » est proposé par l’administration, mais vous pouvez aussi rédiger votre propre texte.
Voici un passage prêt à adapter :
Madame, Monsieur,
J’ai quitté le logement situé [adresse] le [date de remise des clés]. À ce jour, le dépôt de garantie de [montant] € ne m’a pas été restitué, alors que le délai légal prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est dépassé.
Je vous mets en demeure de me verser cette somme, majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sous un délai de [8 ou 15] jours. Ma nouvelle adresse est : [adresse]. À défaut, je saisirai les instances compétentes.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Indiquez bien votre nouvelle adresse et un RIB si possible. Cela retire au bailleur tout prétexte et vous protège contre l’exception qui l’exonérerait de la pénalité.
Recours si le bailleur ne rend toujours rien
Si la lettre reste sans effet, deux voies s’ouvrent. La première est la saisine de la commission départementale de conciliation, une instance gratuite qui cherche un accord entre locataire et bailleur. Elle ne rend pas de jugement, mais elle règle parfois le dossier sans audience.
La seconde est le juge des contentieux de la protection, compétent pour ordonner la restitution du dépôt et le paiement de la majoration. Mieux vaut lui présenter un dossier complet : bail, états des lieux d’entrée et de sortie, preuve de la remise des clés, mise en demeure et accusé de réception.
Gardez un œil sur le calendrier : vous disposez de 3 ans pour agir en justice, à partir du jour où le dépôt aurait dû être restitué. Cette prescription de 3 ans laisse de la marge, mais attendre n’arrange rien, car les preuves s’effacent et les échanges se perdent.
Le bon ordre pour réclamer
Commencez par vérifier la date de remise des clés et le caractère conforme ou non de l’état des lieux de sortie, car ils fixent votre délai. Calculez ensuite la majoration éventuelle avec le loyer hors charges, puis envoyez la mise en demeure. Si le bailleur reste muet, la conciliation puis le juge prennent le relais. À chaque étape, un dossier écrit et daté fait la différence.
