Le notaire n’a pas fini, la famille hésite, personne n’a le courage de vider les pièces. Et pendant ce temps, la maison de votre père ou de votre mère reste fermée, volets baissés, une situation qui peut aussi poser la question de l’indemnisation d’un sinistre en maison vide. Ce que beaucoup découvrent trop tard : un logement qui dort peut déclencher une taxe spécifique, et elle ne fait pas d’exception pour le deuil.
Maison vide après un décès : quand une taxe peut-elle s’appliquer ?
Deux taxes visent les logements vacants : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Elles sont dues par les propriétaires et les usufruitiers. Dès lors que les héritiers sont devenus propriétaires du bien, ils entrent dans le champ de ces taxes comme n’importe quel autre propriétaire.
Un logement est dit vacant lorsqu’il est non meublé et non occupé depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Autrement dit, une maison restée vide pendant des mois n’est pas forcément concernée tout de suite. C’est la durée de vacance qui compte, et le seuil dépend de la commune où se trouve le bien.
Un point mérite d’être vérifié dès maintenant : si le logement est resté meublé, il n’est pas considéré comme vacant au sens de ces taxes. Il relève alors de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, ce qui reste une charge, mais une autre : notre article sur la taxe d’habitation d’une maison de vacances détaille ce cas.
Meublé ou vide : le détail qui change la nature de la taxe
Les meubles du défunt, laissés en place le temps de la vente, peuvent faire basculer le logement hors de la vacance fiscale. Ne vous fiez pas à votre seule impression : le classement du logement se vérifie auprès du service des impôts.
TLV ou THLV : la zone de la commune change tout
La TLV s’applique dans les communes situées en zone tendue, dont la liste est fixée par décret. Le logement doit y être vacant depuis au moins un an. Le taux est de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d’imposition, puis de 34 % les années suivantes. C’est l’État qui la perçoit.
Hors de ces zones, c’est la THLV qui peut s’appliquer, mais seulement si la commune ou l’intercommunalité l’a instaurée par délibération. Le logement doit alors être vacant depuis plus de deux ans, et le taux varie d’une collectivité à l’autre. Une maison de famille à la campagne n’est donc pas exposée comme un appartement en ville tendue.
Pour savoir où vous en êtes, regardez d’abord si la commune figure parmi les zones tendues, puis, sinon, si elle a voté la THLV. Le site impots.gouv.fr et la fiche F17293 de service-public.gouv.fr détaillent ces critères.
Quelle taxe pour quel avis ?
Beaucoup d’héritiers confondent les lignes qui arrivent dans la boîte aux lettres. Le tableau ci-dessous aide à s’y retrouver.
| Taxe | Situation du logement | Qui la perçoit |
|---|---|---|
| TLV | Non meublé, vacant depuis au moins 1 an, commune en zone tendue | L’État |
| THLV | Non meublé, vacant depuis plus de 2 ans, commune ayant voté la taxe | La commune ou l’intercommunalité |
| Taxe d’habitation (résidence secondaire) | Logement meublé, non occupé à titre principal | La commune |
La taxe foncière, elle, est une autre imposition, liée à la propriété du bien. Elle ne remplace pas la taxe sur la vacance et peut arriver en parallèle. Lisez bien l’intitulé de chaque ligne de votre avis d’imposition avant de réagir.
Qui paie : propriétaires, usufruitiers et indivision
Les textes visent les propriétaires et les usufruitiers. Si un conjoint survivant a l’usufruit de la maison, c’est donc lui qui est dans le champ de la taxe, et non les enfants nus-propriétaires.
Quand plusieurs héritiers détiennent le bien ensemble, la situation d’indivision soulève des questions pratiques : à qui l’avis est-il adressé, comment se répartit la charge ? La fiche officielle ne traite pas spécifiquement des successions et ne prévoit aucune règle propre aux héritiers. Le plus prudent est de poser la question au service des impôts et au notaire chargé du dossier, avant que l’avis n’arrive, plutôt que d’improviser un partage entre frères et sœurs.
Les cas où la taxe ne s’applique pas
La loi écarte la taxe dans plusieurs situations générales. Aucune n’est réservée aux héritiers, mais plusieurs correspondent bien à ce que vit une famille en pleine succession.
- La vacance ne dépend pas de votre volonté : le logement est en vente ou en location au prix du marché et ne trouve pas preneur.
- Des travaux importants sont nécessaires pour le rendre habitable, pour un coût supérieur à 25 % de sa valeur.
- Le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année de référence (sur les deux années précédentes pour la THLV).
Dans chaque cas, c’est à vous d’apporter les justificatifs : annonces immobilières, mandat de vente signé avec une agence, devis de travaux. Sans preuve, l’administration n’a aucune raison de vous croire sur parole.
Le piège de la succession qui traîne
Tant que le bien n’est ni mis en vente ni loué, rien ne prouve que la vacance est subie. Une annonce publiée ou un mandat signé en temps utile pèse bien plus lourd qu’une explication donnée après coup.
Avis reçu : que faire et quelles preuves réunir
Première étape : identifier la taxe réclamée. TLV, THLV, taxe foncière ou taxe d’habitation sur une résidence secondaire n’appellent pas la même réponse. Vérifiez ensuite que le logement correspond bien à la description de vacance : était-il vraiment vide et non meublé au 1er janvier ?
Si vous estimez ne pas devoir la taxe, rassemblez les pièces qui racontent la vraie histoire du bien : annonces de vente ou de location, mandats, devis de travaux, éléments montrant une occupation de plus de 90 jours, ainsi que la preuve du décès et de la date d’ouverture de la succession. Adressez ensuite une demande de dégrèvement au service des impôts compétent, en joignant ces documents. Le notaire peut vous aider à constituer le dossier et à dater précisément chaque étape.
Un dernier réflexe, simple mais décisif : agissez sans attendre l’avis suivant. Sur un bien qui reste vacant d’une année sur l’autre, la TLV passe de 17 % à 34 % de la valeur locative cadastrale.
À partir de 2027 : une taxe unique
La loi de finances pour 2026 fusionne les deux taxes en une seule, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Elle s’applique aux impositions établies à partir de 2027. Pour 2026, les règles actuelles de la TLV et de la THLV continuent de valoir.
Si la maison de votre parent est encore vide, le calendrier compte donc double : les décisions prises maintenant (mise en vente, travaux, location) déterminent ce que vous aurez à justifier dans les prochaines années, sous l’ancien régime comme sous le nouveau. Un échange avec le notaire et le service des impôts reste le meilleur moyen de savoir où vous en êtes, avant que l’avis ne vous le dise à votre place.
