Votre enfant cherche à acheter et vous avez de quoi l’aider ? Une exonération temporaire de droits de donation existe pour les dons d’argent destinés au logement. Elle a une date de fin : le 31 décembre 2026, et aucune prolongation n’est annoncée à ce jour. Nous sommes début novembre, il reste donc moins de deux mois pour agir.
Donner sans droits pour un logement neuf : ce qui est permis jusqu’au 31 décembre 2026
La loi de finances pour 2025 a créé ce don exonéré de droits de donation (article 790 A bis du Code général des impôts). Il concerne les dons de sommes d’argent effectués depuis le 15 février 2025 et jusqu’au 31 décembre 2026 inclus. Passé cette date, le même versement retombe dans le régime ordinaire, avec ses abattements et son barème.
Côté donateurs, la liste est précise : un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent. Les grands-parents qui veulent anticiper peuvent aussi consulter budget 2027 et dons des grands-parents. À défaut de descendance, un oncle ou une tante peut aussi donner à ses neveux et nièces. Les sources officielles ne mentionnent aucune condition d’âge pour ce dispositif temporaire.
Quant à l’usage de l’argent, il est encadré. Les fonds doivent servir à acheter un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou à financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire.
Plafonds, usage des fonds et logement éligible
Le plafond est de 100 000 euros par donateur pour un même bénéficiaire. Il existe aussi une limite globale de 300 000 euros par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Concrètement, deux parents et un grand-parent qui donnent chacun 100 000 euros atteignent le maximum pour l’enfant concerné.
| Règle | Ce que dit le dispositif |
|---|---|
| Plafond par donateur | 100 000 € pour un même bénéficiaire |
| Plafond par bénéficiaire | 300 000 € au total, tous donateurs confondus |
| Emploi des fonds | Logement neuf, VEFA ou rénovation énergétique |
| Délai d’utilisation | Au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement |
Le logement ancien est donc exclu pour l’achat : seuls le neuf et la VEFA ouvrent droit à l’exonération. Pour la rénovation, le bénéficiaire doit déjà être propriétaire de sa résidence principale et les travaux doivent relever de ceux éligibles à MaPrimeRénov’.
Calendrier : donner avant le 31 décembre 2026, dépenser sous 6 mois
Donner maintenant ou attendre 2027 ? Sur ce dispositif, attendre revient à parier sur une prolongation que personne n’a annoncée. Le versement doit intervenir avant le 31 décembre 2026, et l’argent doit ensuite être employé dans le délai de 6 mois qui suit.
Un virement le 15 décembre, des fonds à utiliser avant le 30 juin
Si le don est versé le 15 décembre 2026, le dernier jour pour utiliser les fonds est le 30 juin 2027. Le compte à rebours part du versement, pas de la signature chez le notaire. Un projet d’achat dont la date de signature est incertaine doit donc être calé avant de virer.
Ce calendrier a une conséquence pratique : inutile de verser dans la précipitation si le projet n’est pas mûr. Un contrat de réservation en VEFA, un promoteur identifié et un budget validé avec la banque évitent de se retrouver avec des fonds qui ne peuvent plus être employés à temps.
Condition de 5 ans en résidence principale et risques après la donation
L’exonération ne s’arrête pas à l’achat. En cas d’acquisition, le logement doit être, pendant 5 ans, la résidence principale du bénéficiaire. Il peut aussi être loué comme résidence principale à une personne qui ne fait pas partie de son foyer fiscal. Les textes consultés ne détaillent pas ici les conséquences d’un non-respect : renseignez-vous sur impots.gouv.fr avant de vous engager.
Cette période de 5 ans pose des questions très concrètes. Une revente anticipée, une mutation professionnelle ou une séparation du couple peuvent bouleverser le projet. Si votre enfant est en couple, demandez au notaire comment le bien sera détenu et ce qu’il adviendra de l’argent donné en cas de séparation.
Reste le sujet familial, souvent sous-estimé. Aider un enfant et pas les autres peut créer un déséquilibre entre frères et sœurs, y compris au moment de la succession. Le cas d’une aide au logement d’un seul enfant est détaillé dans un autre article. Un échange en amont, avec le notaire si besoin, évite bien des tensions plus tard.
Ne pas confondre avec l’abattement de 100 000 € et le don familial de 31 865 €
Trois mécanismes circulent et se mélangent facilement dans les conversations. Le dispositif décrit ici est temporaire et réservé au logement. Il se distingue de l’abattement de 100 000 euros entre parent et enfant, renouvelable tous les 15 ans, et du don familial de 31 865 euros.
Ce dernier suppose un donateur de moins de 80 ans et un bénéficiaire majeur. Il doit être déclaré dans le mois, en ligne depuis le 1er janvier 2026. Il n’impose en revanche aucun emploi particulier des fonds, ce qui le rend très différent de l’exonération pour logement neuf.
Avant de lancer le virement, passez en revue ces points :
- le bien est bien un logement neuf ou en VEFA (ou les travaux sont éligibles à MaPrimeRénov’) ;
- le donateur fait partie des personnes autorisées ;
- le plafond de 100 000 € par donateur et celui de 300 000 € par bénéficiaire sont respectés ;
- la date d’emploi des fonds, six mois après le versement, est compatible avec le calendrier d’achat ;
- le bénéficiaire peut occuper le logement ou le louer en résidence principale pendant 5 ans.
Les règles officielles sont détaillées sur service-public.gouv.fr (actualité A18081) et sur impots.gouv.fr, rubrique « Dons exonérés ». Un notaire pourra confirmer que votre situation entre bien dans le cadre avant le 31 décembre.
