Vous avez reçu un congé alors que vous avez passé les 65 ans et que vos ressources sont limitées ? Ou vous êtes propriétaire et vous voulez récupérer votre logement ? Dans les deux cas, une règle change tout le déroulé : le bailleur ne peut pas se contenter d’envoyer sa lettre et d’attendre la fin du bail. Il doit aussi mettre une solution de relogement sur la table.
Un congé est-il possible quand le locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes ?
Oui, le congé reste possible, mais il est conditionné. Lorsqu’un propriétaire donne congé pour un logement loué vide, il doit, si son locataire entre dans la catégorie protégée, lui proposer une solution de relogement pendant la durée du préavis. Cette obligation figure à l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.
Sans cette proposition, le congé est fragilisé. Le bailleur ne peut donc pas se dire simplement « le bail se termine, le locataire doit partir ». La protection s’applique à deux conditions qui doivent être réunies.
- Le locataire a plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, et non au moment où il reçoit le courrier.
- Ses revenus sont inférieurs à un plafond de ressources fixé selon la composition du foyer et la zone géographique.
Si l’une des deux conditions manque, la protection ne joue pas. Un locataire de 66 ans aux revenus confortables n’y a pas droit, pas plus qu’un locataire de 60 ans aux ressources très faibles.
Comment les revenus sont-ils appréciés ?
On regarde les revenus des 12 mois précédant la notification du congé. Ce n’est donc ni votre situation actuelle au jour de la fin du bail, ni votre avis d’imposition de l’an dernier pris tel quel, mais la période qui précède l’envoi du congé.
Les plafonds varient selon le foyer et la zone. À titre d’exemple officiel, pour une personne seule hors Île-de-France, le seuil est de 23 403 €. Pour un couple, une personne seule en Île-de-France ou un autre cas, les montants diffèrent : reportez-vous à la fiche service-public sur le congé du bailleur pour les valeurs à jour.
Cas concret : une locataire seule, 70 ans, hors Île-de-France
Si ses revenus sur les 12 mois précédant la notification restent sous 23 403 €, elle est protégée. Le propriétaire doit alors lui soumettre une offre de relogement avant la fin du préavis. S’il ne le fait pas, le congé ne tient pas.
L’offre de relogement à proposer pendant le préavis
La loi pose trois exigences sur cette offre. Elle doit arriver pendant le préavis, être située à proximité du logement quitté et correspondre aux besoins et possibilités du locataire. Aucune de ces notions n’est décorative : ce sont elles qui permettent de juger si le propriétaire a rempli son obligation.
La proximité évite qu’une personne âgée soit envoyée loin de son médecin, de ses commerces ou de ses proches. Les besoins renvoient à la taille du logement, à son accessibilité, à l’étage, à la présence d’un ascenseur. Les possibilités concernent surtout le loyer : une offre que le locataire ne peut pas payer n’est pas une vraie solution.
Le bailleur n’a pas à s’inquiéter de savoir si le locataire acceptera. Il doit en revanche proposer quelque chose de sérieux et de précis, pas une formule vague du type « nous chercherons ensemble ».
Ce que doit contenir une offre sérieuse
Une offre exploitable décrit le logement proposé, son adresse, sa surface et son loyer. Plus elle est concrète, plus le locataire peut vérifier si elle respecte sa situation. Et plus le propriétaire est à l’abri d’une contestation devant le juge.
Les exceptions selon la situation du propriétaire
La protection n’est pas absolue. Des exceptions existent en fonction de la situation du bailleur lui-même. C’est notamment le cas lorsqu’il est lui-même âgé ou qu’il dispose de revenus modestes. On ne demande pas la même chose à un propriétaire qui détient un patrimoine important et à un retraité qui loue l’un de ses rares biens.
Les conditions précises de ces exceptions se trouvent dans la fiche officielle sur le congé donné par le propriétaire. Un bailleur qui pense en relever doit les vérifier point par point avant d’envoyer son courrier, plutôt que de supposer qu’il est dispensé. Un locataire, de son côté, a intérêt à se demander si la situation de son propriétaire peut modifier la donne.
Date de l’offre et validité du congé : ce que disent les juges
Le point qui fait débat devant les tribunaux, c’est le moment où l’offre est faite et ce qu’elle contient. Le texte parle de la durée du préavis : une proposition tardive, ou arrivée après le départ du locataire, ne répond pas à ce que la loi demande. La jurisprudence s’intéresse donc de près à la date de l’offre et à sa conformité avec les critères de proximité et d’adaptation.
Cette protection renforcée des locataires âgés a par ailleurs été validée par le Conseil constitutionnel. Autrement dit, le fait de limiter le droit du propriétaire de reprendre son bien au nom de la situation du locataire n’est pas jugé contraire à la Constitution. Le bailleur ne peut donc pas compter sur une remise en cause du principe.
Que faire si le congé est donné sans solution de relogement ?
Si vous êtes locataire et que vous remplissez les deux conditions, ne partez pas dans la précipitation : avant de déménager, vérifiez aussi votre lettre de congé à Grenoble pour éviter deux mois de loyer en trop. Un congé délivré sans offre de relogement valable peut être contesté, avec un risque de nullité du congé pour le propriétaire. Quitter les lieux trop vite, c’est renoncer à votre meilleur argument.
Voici les réflexes à adopter, dans l’ordre :
- Rassemblez vos revenus des 12 mois précédant la notification du congé, ainsi que votre date de naissance.
- Relisez le courrier de congé : y a-t-il une proposition de relogement, et à quelle date a-t-elle été faite ?
- Comparez l’offre éventuelle avec la proximité, vos besoins et vos moyens.
- Prenez conseil auprès de l’ADIL de votre département avant de répondre ou de déménager.
L’ADIL apporte une information gratuite et neutre sur ce type de situation. Si une procédure d’expulsion se profile, les dispositifs de prévention de l’expulsion existent et il vaut mieux les actionner tôt. Une fondation ou une association de défense des locataires peut aussi accompagner la démarche.
Et si vous êtes propriétaire ?
Avant d’envoyer un congé, vérifiez l’âge du locataire à l’échéance du bail et estimez ses revenus. En cas de doute, mieux vaut préparer une offre de relogement dès le départ. Un congé annulé fait perdre du temps, et parfois la possibilité de récupérer ou de vendre le logement dans le calendrier prévu.
La règle est claire : l’âge et les ressources déclenchent l’obligation, la proximité et l’adaptation la définissent, le préavis en fixe le moment. Pour connaître les plafonds applicables à votre foyer et votre zone, la fiche service-public sur le congé du bailleur reste la référence à consulter.
