Votre appartement est classé G au DPE et votre propriétaire hausse les épaules quand vous parlez de froid, de moisissures ou de factures de chauffage ? Vous avez plus de leviers que vous ne le pensez. Mais un faux pas peut aussi se retourner contre vous, notamment si vous cessez de payer votre loyer trop tôt.
Voici ce que prévoit réellement la règle pour un logement classé G quand le bail est déjà signé, ce que vous pouvez réclamer, et dans quel ordre.
Ce que vous pouvez exiger de votre propriétaire dès maintenant
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne répond plus au critère de décence énergétique. En tant que locataire, vous pouvez donc demander à votre bailleur une mise en conformité, c’est-à-dire des travaux qui sortent le logement de cette classe.
Concrètement, vos demandes peuvent porter sur trois points :
- la réalisation de travaux de rénovation énergétique pour rendre le logement décent ;
- le respect du gel des loyers, qui interdit toute hausse pour les logements F et G ;
- la communication du DPE, dont vous avez besoin pour prouver la classe énergétique du logement.
Le point de départ reste toujours le même : une demande écrite, claire, adressée au propriétaire. Sans trace écrite, votre dossier sera fragile si l’affaire monte jusqu’au juge.
Bail en cours : quand l’interdiction de louer un logement classé G s’applique-t-elle ?
C’est le point qui prête le plus à confusion. L’interdiction vise les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 1er janvier 2025. Si votre bail a été signé avant cette date, il ne tombe pas du jour au lendemain.
L’exigence s’applique à son renouvellement ou à sa reconduction tacite. Autrement dit, votre propriétaire ne peut pas renouveler ou reconduire un bail sur un logement G sans l’avoir mis en conformité. Pour vous, c’est un argument de poids dans la discussion, puisque l’échéance de votre bail le met face à un mur.
Idée reçue : « mon bail est signé, rien ne peut bouger »
Faux sur le fond. Le bail en cours n’est pas annulé, mais le propriétaire ne peut ni le renouveler ni le reconduire tacitement tel quel. Vous gardez par ailleurs la possibilité de réclamer la mise en conformité du logement.
Gel des loyers : aucune hausse possible pour un logement classé F ou G
Depuis août 2022, les loyers des logements F et G ne peuvent plus être augmentés. Le gel couvre la révision annuelle, la relocation et le renouvellement du bail. Si votre bailleur vous envoie un avenant ou une lettre annonçant une hausse, vous êtes en droit de la contester (le cas d’un héritier qui veut relever le loyer illustre ces enjeux).
Gardez en tête que ce gel est indépendant de l’interdiction de louer. Il joue même si votre bail court encore pendant plusieurs mois.
| Classe du logement | Gel des loyers | Décence énergétique |
|---|---|---|
| G | Depuis août 2022 | Depuis le 1er janvier 2025 (baux conclus, renouvelés ou reconduits) |
| F | Depuis août 2022 | À partir de 2028 (loi Climat et résilience) |
| E | Non concerné | À partir de 2034 (loi Climat et résilience) |
La procédure : mise en demeure, conciliation puis juge
Ne sautez pas d’étape. Le recours se déroule dans un ordre précis, et chaque échelon renforce votre position devant le juge.
- La mise en demeure. Vous écrivez à votre propriétaire, de préférence par courrier recommandé, pour lui demander la mise en conformité du logement. Joignez le DPE.
- La discussion amiable. La loi du 6 juillet 1989 (article 20-1) prévoit une phase de dialogue entre vous et le bailleur pour s’accorder sur les travaux.
- La commission départementale de conciliation. Si l’échange n’aboutit pas, vous pouvez saisir cette instance, qui tente de rapprocher les deux parties.
- Le juge. Sans accord, vous saisissez le tribunal. Il peut imposer des travaux au propriétaire, et aussi prononcer une réduction du loyer ou sa suspension.
L’ADIL de votre département peut vous aider à monter le dossier et à choisir le bon moment pour franchir chaque étape. Ses conseils sont gratuits et vous évitent bien des erreurs de forme.
Ce qu’il faut continuer à payer en attendant la décision du juge
C’est le piège le plus coûteux. Tant qu’aucun juge n’a ordonné une réduction ou une suspension du loyer, vous devez payer l’intégralité de votre loyer. Retenir une partie de la somme, même avec un logement indigne de ce nom, vous expose à un impayé et à une procédure en sens inverse.
Loyer réduit ou suspendu : seul le juge peut le décider
Vous ne pouvez pas vous accorder vous-même une remise. Payez en totalité, gardez vos quittances et laissez le tribunal fixer, le cas échéant, une réduction ou une suspension.
Votre dossier en cinq réflexes
Un dossier solide gagne du temps à chaque étape. Avant d’écrire à votre propriétaire, rassemblez ces éléments : la copie du DPE (ou la preuve que votre bailleur refuse de vous le transmettre), le bail avec sa date de signature et sa date d’échéance, des photos datées des désordres, vos échanges écrits avec le propriétaire, et les récépissés de vos courriers recommandés.
Si le bailleur tarde à vous donner le DPE, notez la date de votre demande et conservez la preuve de son envoi. Ce refus de communiquer fait partie des difficultés fréquemment rencontrées par les locataires, et il pèse dans l’appréciation du juge.
Ce qu’il faut retenir pour agir sans vous mettre en défaut
Votre bail en cours ne disparaît pas parce que le logement est classé G, mais votre propriétaire ne peut pas le renouveler ni le reconduire tacitement sans mise en conformité. Le gel des loyers vous protège de toute hausse depuis août 2022, et la procédure suit un chemin balisé, de la mise en demeure jusqu’au juge.
Agissez par écrit, gardez vos preuves, payez votre loyer en intégralité et appuyez-vous sur l’ADIL de votre département. Cette méthode vous donne le meilleur rapport de force face à un bailleur qui traîne des pieds.
