Votre appartement est resté plusieurs mois sans locataire et l’avis de taxe foncière arrive quand même dans la boîte aux lettres. Réflexe courant : penser que l’administration a oublié que le logement était vide. Elle n’a rien oublié, la règle est ainsi faite. Mais une porte de sortie existe pour les propriétaires bailleurs, à condition de la demander.
La taxe foncière est due même si le logement est vide
Réponse directe : oui, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) reste à payer quand un logement est inoccupé ou vacant. L’impôt repose sur la propriété du bien, pas sur son occupation, une logique qui vaut aussi pour la taxe foncière après une vente immobilière. Un avis d’imposition pour une maison vide n’a donc rien d’anormal (voir aussi taxe foncière d’une maison héritée).
L’exception s’appelle le dégrèvement. Prévu par l’article 1389 du CGI et détaillé dans le BOFiP (BOI-IF-TFB-50-20-30), il concerne le logement normalement destiné à la location et resté vacant. Il ne se déclenche pas tout seul : c’est au propriétaire d’en faire la demande.
Les trois conditions à remplir en même temps
Les trois critères sont cumulatifs. Il suffit qu’un seul manque pour que la demande soit rejetée.
Une vacance indépendante de votre volonté
Le logement doit être vide malgré vous. Concrètement, vous cherchez réellement un locataire et vous proposez le bien à un loyer normal, c’est-à-dire cohérent avec le marché local. Un loyer volontairement dissuasif ou l’absence de toute recherche de locataire fait tomber l’argument de la vacance involontaire. Gardez donc des preuves : annonces publiées, échanges avec une agence, visites organisées.
Une durée d’au moins trois mois consécutifs
La vacance doit durer au minimum trois mois d’affilée. Ces trois mois peuvent chevaucher deux années civiles : un logement libéré en novembre et toujours vide en février remplit la condition. Deux périodes vides séparées par une location ne s’additionnent pas.
Un logement vide en totalité, ou une partie louable séparément
Le logement entier peut être concerné. C’est aussi possible si seule une partie est vide, à condition qu’elle puisse être louée de façon indépendante du reste.
Les cas où le dégrèvement est refusé
Trois situations sont écartées d’office. La première est celle du logement laissé vide volontairement : vous le gardez pour un proche, pour vous-même ou dans l’attente d’une vente, par exemple. La deuxième concerne le logement en mauvais état du fait du propriétaire, par manque d’entretien ou de travaux. La troisième est la location saisonnière, dont l’activité par nature alterne périodes occupées et périodes creuses.
Les périodes de travaux lourds qui rendent le bien inhabitable relèvent en pratique du même raisonnement : si le logement ne peut pas être loué, difficile de plaider une recherche active de locataire.
Le calcul du dégrèvement par douzièmes
Le dégrèvement se calcule en douzièmes de la taxe annuelle. Il court à partir du premier jour du mois suivant le début de la vacance, jusqu’à la fin du mois où elle cesse. Le mois où le locataire part n’est donc pas décompté, alors que le mois où le nouveau bail démarre l’est entièrement.
Exemple chiffré : 500 € récupérés sur 1 200 € de taxe
Prenons une taxe foncière annuelle de 1 200 € (montant fictif). Le locataire quitte les lieux le 15 février et un nouveau bail commence le 20 juillet. La vacance dépasse trois mois, le dégrèvement court du 1er mars au 31 juillet, soit 5 mois. Calcul : 1 200 € × 5/12 = 500 €.
Ce raisonnement vaut pour la part de taxe qui frappe le logement. Pour la taxe d’ordures ménagères, qui figure aussi sur l’avis, les modalités peuvent différer : vérifiez-les directement auprès de l’administration avant de compter dessus.
La démarche : réclamation et délai à ne pas laisser filer
Il faut déposer une réclamation auprès du service des impôts des particuliers du lieu où se trouve le logement. Le plus direct est de passer par la messagerie sécurisée de votre espace particulier sur le site des impôts.
Le délai est le point à surveiller : la demande doit arriver au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où la vacance atteint trois mois. Si vos trois mois de vacance sont atteints en 2026, vous avez jusqu’au 31 décembre 2027. Passé cette date, le droit au dégrèvement disparaît.
Pour constituer un dossier solide, rassemblez ces éléments avant d’écrire :
- l’avis de taxe foncière concerné et l’adresse exacte du logement ;
- les dates de début et de fin de la vacance (état des lieux de sortie, nouveau bail) ;
- les preuves de recherche de locataire : annonces, mandat d’agence, échanges avec des candidats ;
- le niveau du loyer demandé, pour justifier qu’il reste normal.
Ne pas confondre avec la taxe sur les logements vacants
La confusion est fréquente, y compris dans les résultats de recherche. La taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt distinct, qui s’ajoute à la fiscalité locale dans certains cas de vacance prolongée, avec l’objectif d’inciter à remettre des logements sur le marché. Le dégrèvement de taxe foncière, lui, vient réduire une taxe déjà due, au profit du propriétaire qui subit la vacance.
Autrement dit, les deux mécanismes ne répondent pas à la même question. L’un sanctionne une vacance prolongée, l’autre corrige une vacance subie. Si vous êtes dans le second cas, c’est bien la réclamation pour dégrèvement qu’il faut déposer.
Le bon réflexe dès le départ du locataire
Notez la date de départ, publiez l’annonce le jour même et conservez chaque trace de vos démarches. Ces preuves coûtent peu à réunir sur le moment, et elles deviennent difficiles à reconstituer des mois plus tard.
Ce qu’il faut retenir avant d’écrire aux impôts
La taxe foncière ne s’efface pas parce que le logement est vide, mais une part peut revenir au propriétaire dont le bien est resté trois mois consécutifs sans locataire, malgré une vraie recherche et un loyer normal. Le calcul se fait au prorata des mois, la demande passe par l’espace particulier, et le calendrier ne pardonne pas.
Si vous avez eu un logement vacant ces derniers mois, ressortez vos dates et vos preuves : une réclamation bien documentée est souvent le seul moyen de récupérer une somme qui, sinon, reste définitivement à votre charge.
