Ο αδελφός ή η αδελφή σας ζει στο σπίτι των γονιών από τη δημιουργία της κληρονομιάς. Χωρίς να πληρώνει ούτε ευρώ. Χωρίς να σας ρωτήσει. Κι εσείς, ως συγκληρονόμος, βλέπετε αυτό το περιουσιακό στοιχείο που σας ανήκει και στους άλλους να μετατρέπεται σε δωρεάν κατοικία για έναν άλλο. Αυτή η κατάσταση, πολύ συχνή στις κληρονομιές, δεν είναι καθόλου αναπόφευκτη: το ελληνικό δίκαιο σας δίνει συγκεκριμένα εργαλεία για να αντιδράσετε.
Όχι, ένας κληρονόμος δεν μπορεί να κατοικεί μόνος και δωρεάν σε ακίνητο εξ αδιαιρέτου χωρίς συνέπειες. Όσο το αχίνητο παραμένει σε εξ αδιαιρέτου κληρονομιακή κατάσταση, κάθε συγκληρονόμος έχει δικαιώματα επί του συνόλου της κατοικίας, όχι μόνο σε μια αφηρημένη κλάσμα. Ο κατοικών χωρίς νόμιμο τίτλο οφείλει, κατ’ αρχήν, να αποζημιώσει τους άλλους.
Το νομικό πλαίσιο: μπορεί κάποιος να κατοικεί μόνος ένα ακίνητο εξ αδιαιρέτου;
Με το θάνατο ενός γονέα, τα περιουσιακά του στοιχεία πέφτουν σε εξ αδιαιρέτου κατάσταση μεταξύ των κληρονόμων, έως την τελική διανομή. Κανείς δεν είναι αποκλειστικός ιδιοκτήτης ενός δωματίου ή ενός ορόφου: καθένας διαθέτει ένα αφηρημένο ποσοστό επί του συνόλου του ακινήτου. Ένας κληρονόμος μπορεί να κατοικεί το σπίτι, αλλά μόνο εάν διαθέτει έναν νόμιμο τίτλο κατοικίας, όπως μια φιλική συμφωνία μεταξύ όλων των εξ αδιαιρέτου, μια δικαστική απόφαση, ή ειδικό δικαίωμα του επιζώντος συζύγου.
Ελλείψει τέτοιας συμφωνίας, η κατοικία παραμένει ανεκτή στην πράξη, αλλά δεν είναι ποτέ δωρεάν κατά δικαίωμα. Ο Αστικός Κώδικας προβλέπει με σαφήνεια ότι ο εξ αδιαιρέτου που χρησιμοποιεί ιδιαίτερα το κοινό αχίνητο οφείλει αποζημίωση στους συνεξ αδιαιρέτους, εκτός εάν υπάρχει αντίθετη συμφωνία μεταξύ τους.
Η αποζημίωση κατοικίας: το κύριο όπλο σας
Είναι το απλούστερο και πιο αποτελεσματικό εργαλείο που διαθέτουν οι λαγχάνοντες κληρονόμοι. Η αποζημίωση κατοικίας αποζημιώνει την απώλεια χρήσης που υφίστανται αυτοί που δεν ζουν στο ακίνητο. Μπορεί να ζητηθεί ανεξάρτητα από οποιαδήποτε διαδικασία αποβολής, και μπορεί ακόμη να διαπραγματευθεί φιλικά πριν εξεταστεί μια δικαστική δίωξη.
Πώς υπολογίζεται η αποζημίωση;
Το ποσό βασίζεται γενικά στη ενοικιαστική αξία του ακινήτου, με μείωση χρήσης μεταξύ 10 και 30% για να ληφθεί υπόψη η αβεβαιότητα του καθεστώτος κατοικίας εξ αδιαιρέτου (απουσία ενοικιαστηρίου, νομική αβεβαιότητα). Σε πρακτικά, για ένα σπίτι του οποίου η ενοικιαστική αξία εκτιμάται σε 900 ευρώ μηνιαίως, η αποζημίωση θα κυμαίνεται συνήθως γύρω στα 650 έως 800 ευρώ το μήνα, να κατανεμηθεί στη συνέχεια μεταξύ των συγκληρονόμων σύμφωνα με τα ποσοστά τους.
Τα έργα που πραγματοποίησε ο κατοικών ή τα έξοδα που ανέλαβε μόνος του (ενοίκιο έδαφος, ασφάλιση, συνήθης συντήρηση), μπορούν να αφαιρεθούν από το ποσό που οφείλεται. Είναι σημείο συχνής διαπραγμάτευσης, συχνά πηγή πρόσθετων εντάσεων εάν δεν έχουν διατηρηθεί αποδεικτικά.
Από πότε οφείλεται και παραγραφή
Η αποζημίωση τρέχει κατ’ αρχήν από την στιγμή που οι άλλοι συγκληρονόμοι εκφράζουν τη θέλησή τους να την ζητήσουν, ή από την άνοιγμα της κληρονομιάς εάν υπήρχε προηγούμενη συμφωνία. Παραγράφεται σε πέντε χρόνια: μετά το πέρας αυτής της περιόδου, τα χρέη για τα παλαιότερα χρόνια γίνονται ανεπίστροφα. Καλό είναι να δράσετε χωρίς καθυστέρηση, με συστημένη επιστολή κατ’ αρχάς, για να καθορίσετε την ημερομηνία έναρξης του υπολογισμού.
Η παγίδα των πέντε χαμένων ετών
Αν περιμένετε δέκα χρόνια για να ζητήσετε αποζημίωση κατοικίας, δεν κερδίζετε τίποτα περισσότερο: μόνο τα τελευταία πέντε χρόνια είναι ανακτήσιμα. Μια γραπτή απαίτηση στα πρώτα χρόνια δωρεάν κατοικίας προστατεύει το σύνολο των δικαιωμάτων σας.
Μπορεί κανείς να απελάσει τον κληρονόμο που κατοικεί;
Η αποβολή παραμένει δυνατή, αλλά αποτελεί σπάνια το πρώτο βήμα. Τα δικαστήρια δίνουν προτεραιότητα πρώτα στην οικονομική κανονικοποίηση πριν εξετάσουν ένα τόσο ριζικό μέτρο, ιδίως όταν ο κατοικών είναι κάποιος στενός συγγενής που παρέμεινε στο οικογενειακό σπίτι από συναισθηματική προσκόλληση και όχι κακή πίστη.
Οι προϋποθέσεις και οι νομικές βάσεις
Για να επιτευχθεί αποβολή, πρέπει να αποδειχθεί ότι η κατοικία προκαλεί πραγματική ζημία στους άλλους συγκληρονόμους, για παράδειγμα την αδυναμία πώλησης του ακινήτου ή λήψης του μεριδίου της αξίας. Το δικαστήριο μπορεί επίσης να διατάξει την αποβολή ταυτόχρονα με τη διανομή της κληρονομιάς, όταν η παραμονή στο χώρο εμποδίζει το δικαίωμα του ακινήτου.
Η διαδικασία αποβολής
Η διαδικασία περνά μέσα από αγωγή ενώπιον του πολιτικού δικαστηρίου, με υποχρεωτική ιδιότητα δικηγόρου. Το δικαστήριο εξετάζει την προσωπική κατάσταση του κατοικούντος, τους πόρους του, την αρχαιότητα της κατοικίας, και μπορεί να χορηγήσει περιθώριο πριν από την οριστική εκτέλεση της απόφασης. Αυτή η αγωνιστική διαδρομή απαιτεί χρόνο, συχνά αρκετούς μήνες, γι’ αυτό τόσα πολλά οικογενειακά προτιμούν πρώτα να δοκιμάσουν οικογενειακή μεσολάβηση.
Εξαναγκασμένη πώληση ή διανομή για να ξεφύγετε από το αδιέξοδο
Όταν ο διάλογος αποτυγχάνει και η αποζημίωση δεν αρκεί για να ξεμπλοκάρει την κατάσταση, ο νόμος επιτρέπει να επιβληθεί ένα αποτέλεσμα. Κανείς δεν είναι υποχρεωμένος να παραμείνει αδιακόπως σε εξ αδιαιρέτου: κάθε συγκληρονόμος μπορεί να ζητήσει τη διανομή ανά πάσα στιγμή.
Η πώληση με πλειοψηφία δύο τρίτων και η δικαστική εκποίηση
Από τη μεταρρύθμιση που διευκολύνει τη διαχείριση των εξ αδιαιρέτου, η πώληση ενός κληρονομιακού ακινήτου μπορεί να αποφασιστεί με πλειοψηφία δύο τρίτων των δικαιωμάτων εξ αδιαιρέτου, χωρίς να απαιτείται ομοφωνία. Αν και αυτό το όριο δεν επιτευχθεί, ή σε περίπτωση απόλυτου αδιεξόδου, η δικαστική εκποίηση αναλαμβάνει το ρόλο: το δικαστήριο διατάσσει την εξαναγκασμένη πώληση του ακινήτου, συνήθως στη δημοπρασία, και διανέμει τα έσοδα μεταξύ των κληρονόμων σύμφωνα με τα ποσοστά τους.
Η αγορά μεριδίων και οι φιλικές λύσεις
Πριν φτάσει σε αυτό το σημείο, μια πιο ευέλικτη λύση συχνά υπάρχει: η αγορά μεριδίων. Ο κληρονόμος που κατοικεί, εάν επιθυμεί να διατηρήσει το σπίτι, μπορεί να αγοράσει το μερίδιο των συγκληρονόμων στην εκτιμώμενη αξία του. Αυτή η επιλογή ικανοποιεί γενικά όλους, υπό την προϋπόθεση ότι συμφωνούν σε μια αντικειμενική αποτίμηση του ακινήτου, ενδεχομένως μέσω ανεξάρτητου εκτιμητή ακινήτων. Μια φιλική συμφωνία που τυποποιείται στο συμβολαιογράφο αποφεύγει έτσι το βάρος και το κόστος μιας αγωνιστικής διαδικασίας, και διατηρεί τις οικογενειακές σχέσεις μακροπρόθεσμα.
| Λύση | Μέσος όρος χρόνου | Απαιτούμενο επίπεδο σύγκρουσης |
|---|---|---|
| Διαπραγματευμένη αποζημίωση κατοικίας | Μερικές εβδομάδες | Χαμηλή |
| Αγορά μεριδίων | 1 έως 3 μήνες | Χαμηλή έως μέτρια |
| Φιλική διανομή ενώπιον συμβολαιογράφου | 2 έως 6 μήνες | Μέτρια |
| Δικαστική διανομή / εκποίηση | Αρκετοί μήνες έως 2 χρόνια | Υψηλή |
Ειδικές περιπτώσεις: επιζών σύζυγος και αφαίρεση εξόδων
Ο επιζών σύζυγος απολαμβάνει ιδιαίτερο καθεστώς. Διαθέτει δικαίωμα χρήσης και κατοικίας δια βίου στην οικογενειακή κατοικία εάν κατοικούσε εκεί κατά την ώρα του θανάτου, δικαίωμα που προστατεύεται ακόμη και απέναντι στη βούληση των άλλων κληρονόμων, υπό την προϋπόθεση να το διεκδικήσει εντός ενός έτους από το θάνατο. Αυτό το δικαίωμα δεν ισχύει με τον ίδιο τρόπο για έναν αδελφό, μια αδελφή ή ένα παιδί που κατοικούσε μόνο το σπίτι χωρίς να είναι σύζυγος του κατά τη στιγμή του θανάτου.
Για τους άλλους συγκληρονόμους που κατοικούν, τα έξοδα που ανέλαβαν λαμβάνονται υπόψη κατά τον τελικό υπολογισμό. Ένας κατοικών που πλήρωσε μόνος το ενοίκιο εδάφους, επανάλαβε τη στέγη ή περιποιήθηκε τον κήπο για αρκετά χρόνια μπορεί νόμιμα να ζητήσει αποζημίωση κατά τη διανομή, κάτι που διαφοροποιεί το καθαρό ποσό της αποζημίωσης κατοικίας που οφείλει. Αυτές οι προσαρμογές ρυθμίζονται συνήθως κατά τις λειτουργίες εκκαθάρισης που διεξάγει ο συμβολαιογράφος, με παρουσίαση ακριβών αποδεικτικών στοιχείων.
