Τρεις αδελφοί κληρονομούν το σπίτι των γονιών τους. Ένας θέλει να το πουλήσει γρήγορα, οι δύο άλλοι αντιτίθενται – ένας γιατί εκεί μεγάλωσε, ένας άλλος γιατί ελπίζει σε καλύτερη τιμή αργότερα. Αποτέλεσμα: το σπίτι μένει άδειο, τα έξοδα συσσωρεύονται και κανείς δεν προχωρά. Αυτή η κατάσταση, πολύ συχνή, διέπεται από ακριβείς κανόνες του δικαίου των διαδοχών.
Όσο δεν έχει γίνει η διανομή της κληρονομιάς, οι κληρονόμοι βρίσκονται σε κοινωνία / εξ αδιαιρέτου: καθένας κατέχει μια αναλογική μερίδα του ακινήτου, αλλά κανείς δεν είναι αποκλειστικός ιδιοκτήτης. Τώρα, για να πουληθεί ένα ακίνητο εξ αδιαιρέτου, απαιτείται κατά κανόνα η συναίνεση όλων των κοινωνών. Μία μόνο αρνητική ψήφος αρκεί λοιπόν, θεωρητικά, για να εμποδίσει την πώληση. Όμως αυτό το εμπόδιο δεν είναι ποτέ οριστικό: ο νόμος προβλέπει πολλές διέξοδοι, φιλικές ή δικαστικές, για να ξεπεράσουμε το αδιέξοδο.
Γιατί ένας κληρονόμος μπορεί να εμποδίσει την πώληση: ο κανόνας της ομοφωνίας
Ο νόμος της κληρονομικής κοινωνίας προβλέπει ότι κανείς δεν μπορεί να παραμείνει αιώνια σε κοινωνία εναντίον της βούλησής του. Αυτό σημαίνει ότι κανείς κληρονόμος δεν μπορεί να αναγκαστεί να παραμείνει αόριστα συγιδιοκτήτης με τους άλλους. Όμως αυτή η αρχή δεν λέει ότι η πώληση μπορεί να γίνει χωρίς συναίνεση: απλά ανοίγει ένα δικαίωμα διεξόδου από την κοινωνία, μέσω της διανομής ή άλλων μηχανισμών.
Στην πράξη, η πώληση ενός ακινήτου εξ αδιαιρέτου απαιτεί την ομοφωνία όλων των κοινωνών. Αν ένας κληρονόμος στους τρεις αρνηθεί, η κλασική φιλική πώληση είναι εμποδισμένη. Είναι αυτός ο κανόνας, προστατευτικός για καθένα αλλά μερικές φορές παραλύων, που εξηγεί τα περισσότερα οικογενειακά διαφορετίσματα γύρω από ένα κληρονομημένο σπίτι.
Τα πιο συχνά αίτια άρνησης πώλησης
Η άρνηση δεν είναι πάντα απλή κακή θέληση. Πολλοί κληρονόμοι αντιτίθενται στην πώληση γιατί νομίζουν ότι η τιμή είναι πολύ χαμηλή, γιατί ήδη κατοικούν στο ακίνητο, ή απλώς λόγω συναισθηματικής σύνδεσης με το οικογενειακό σπίτι. Άλλοι περιμένουν ευνοϊκότερες συνθήκες της ακίνητης αγοράς, ή κουβαλούν παλαιό σύγκρουση με την υπόλοιπη αδελφότητα που ξεπερνά κατά πολύ την ίδια την ιδιοκτησία.
Αυτές οι διαφορές, ακόμη και νόμιμες ουσιαστικά, δεν αλλάζουν τίποτα στη νομική μηχανική: χωρίς συναίνεση, η φιλική πώληση μένει αναμονή έως ότου βρεθεί λύση, φιλική ή δικαστική.
Οι φιλικές λύσεις για να ξεμπλοκάρουμε την κατάσταση
Πριν θεωρήσουμε τη δικαστική οδό, πολλές επιλογές επιτρέπουν συχνά να ξεφύγουμε από το αδιέξοδο χωρίς δίκη. Ο συμβολαιογράφος που ασχολείται με την κληρονομία μπορεί να οργανώσει διαμεσολάβηση μεταξύ των κληρονόμων για να διαφανεί η θέση καθενός και να προταθούν συμβιβασμοί, όπως επιπλέον χρόνος ή νέα εκτίμηση του ακινήτου από ουδέτερο επαγγελματία.
Η επαναγορά των μεριδίων είναι μια άλλη συχνή διέξοδος: ο κληρονόμος που επιθυμεί να διατηρήσει το σπίτι αγοράζει τη μερίδα των άλλων, που σημαίνει τέλος της κοινωνίας χωρίς πώληση σε τρίτο. Είναι επίσης δυνατό να υπογραφεί μια σύμβαση κοινωνίας, ένα συμβόλαιο που ρυθμίζει προσωρινά τη διαχείριση του ακινήτου (κατανομή εξόδων, δικαίωμα χρήσης) ενώ αναμένεται οριστική απόφαση. Αυτή η σύμβαση δεν υποχρεώνει κανένα να πουλήσει, αλλά τουλάχιστον αποτρέπει το ακίνητο από υποβάθμιση λόγω έλλειψης φροντίδας.
Οι δικαστικές προσφυγές αν δεν βρεθεί συμφωνία
Όταν ο διάλογος αποτυγχάνει, ο νόμος της κληρονομίας προσφέρει δύο κύρια μέσα για να ξεμπλοκάρουμε μια κληρονομία που είναι παγωμένη. Η επιλογή μεταξύ τους εξαρτάται κυρίως από τον αριθμό των κληρονόμων που είναι υπέρ της πώλησης.
Η διανομή της κληρονομιάς (δικαστική ή προδικαστική)
Σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο διαδοχών, κάθε κληρονόμος μπορεί να ζητήσει τη διανομή της κληρονομιάς ανά πάσα στιγμή. Αν δεν υπάρχει συμφωνία, το δικαστήριο μπορεί να διατάξει δικαστική διανομή. Κατά τη διανομή, το δικαστήριο μπορεί να προσδιορίσει πώς το ακίνητο θα χωρισθεί ή θα αναληφθεί από έναν από τους κληρονόμους με αποζημίωση των υπολοίπων. Αν το ακίνητο δεν είναι δυνατό να διαιρεθεί χωρίς απώλεια αξίας, ένας δυνατός τρόπος είναι η δημοπρασία του ακινήτου, όπου το κέρδος κατανέμεται μεταξύ των κληρονόμων ανάλογα με τα δικαιώματά τους.
Η δημοπρασία δικαστικής διανομής: υποχρεωτική πώληση
Αν η φιλική διανομή ή η διανομή με προσδιορισμό των μεριδίων αποτύχει, απομένει η δικαστική δημοπρασία. Ένας κληρονόμος μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο το διάταγμα για δημοπρασία του κληρονομημένου ακινήτου. Πρόκειται για υποχρεωτική δημοπρασία, διατεταγμένη από το δικαστήριο, που θέτει τέλος στην κοινωνία οριστικά. Το δικαστήριο μπορεί επίσης να ορίσει έναν δικαστικό εκτελεστή για να διαχειριστεί το ακίνητο κατά τη διαδικασία, ιδίως αν οι εντάσεις εμποδίζουν οποιαδήποτε κοινή απόφαση.
Τι λέει το δίκαιο για το παρατεταμένο εμπόδιο
Ένας κληρονόμος δεν μπορεί να αντιτίθεται επ’ άπειρον σε μια διέξοδο από την κοινωνία. Η αρχή ότι κανείς δεν μπορεί να παραμείνει αιώνια σε κληρονομική κοινωνία εναντίον της θέλησής του εγγυάται ότι καθένας μπορεί, νωρίτερα ή αργότερα, να λάβει διανομή, φιλική ή δικαστική, ακόμη και εναντίον της θέλησης των άλλων.
Οι συνέπειες για τον κληρονόμο που αρνείται να πουλήσει
Η αντίθεση στην πώληση δεν είναι χωρίς οικονομικό ρίσκο. Αν ο κληρονόμος που εμποδίζει κατοικεί στο ακίνητο, οι άλλοι μπορούν να απαιτήσουν αποζημίωση κατοικίας, υπολογιζόμενη βάσει της ενοικιαστικής αξίας του λογαριασμού. Αυτή η αποζημίωση αποσκοπεί να αποζημιώσει το γεγονός ότι ένας μόνο κληρονόμος απολαμβάνει το ακίνητο ενώ οι άλλοι στερούνται του.
Τα έξοδα της κληρονομικής κοινωνίας (φόρος ακινήτου, ασφάλεια, συντήρηση, ενδεχόμενα έργα) παραμένουν δε χρεωστά από όλους τους κληρονόμους, ανάλογα με τα δικαιώματά τους, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που αρνούνται την πώληση. Ένα παρατεταμένο εμπόδιο λοιπόν συχνά καταλήγει να κοστίζει πολύ σε αυτόν που επιμένει, χωρίς τελικά να δυσκολεύσει τη δικαστική διέξοδο.
Πόσο διαρκεί ένα εμπόδιο και πώς να ξεφύγουμε γρήγορα
Ένα φιλικό εμπόδιο μπορεί να τεντωθεί για αρκετούς μήνες, μερικές φορές αρκετά χρόνια, ιδίως όταν οι οικογενειακές εντάσεις είναι παλαιές. Η δικαστική διανομή κλασικής μορφής διαρκεί γενικά από ένα έως δύο χρόνια ανάλογα με τη συμφόρηση των δικαστηρίων και την πολυπλοκότητα της υπόθεσης. Σε περιπτώσεις δημοπρασίας, ο χρόνος μπορεί να είναι παρόμοιος.
Και στις δύο περιπτώσεις, το να δράσουμε νωρίς παραμένει η καλύτερη στρατηγική: να συμβουλευθούμε έναν συμβολαιογράφο από τα πρώτα σημάδια διαφωνίας, να ποσοτικοποιήσουμε με ακρίβεια τα ζητήματα χρηματοοικονομικής πλευράς (αποζημίωση κατοικίας, έξοδα, κόστος διαδικασίας) και να προτιμήσουμε όσο είναι δυνατό το κοινό συμφέρον αντί για σχέση δύναμης. Ο νόμος προστατεύει το δικαίωμα καθενός να ξεφύγει από την κληρονομική κοινωνία, αλλά η δικαστική διαδικασία παραμένει πάντα μεγαλύτερης διάρκειας και πιο δαπανηρή από μια συμφωνία που βρέθηκε μεταξύ της οικογένειας.
