Les parents sont décédés, la maison est restée debout, et l’un des enfants y a simplement continué sa vie. Les mois passent, puis les années. Un jour, la question surgit autour de la table du notaire : celui qui occupe les lieux doit-il quelque chose aux autres ?
La réponse tient en trois mots : cela dépend. Tout repose sur la nature de l’occupation, sur ce que les héritiers ont accepté et sur ce que chacun peut prouver. Voici comment s’y retrouver.
Une maison qui n’appartient à personne en particulier
Tant que le partage successoral n’a pas eu lieu, la maison ne revient pas à un seul enfant. Elle appartient à tous les héritiers en indivision, chacun détenant une part abstraite de l’ensemble, pas une pièce ou un étage. Chaque personne concernée est un indivisaire.
Dans ce cadre, l’article 815-9 du Code civil pose le principe : chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure où cela reste compatible avec le droit des autres. Habiter la maison familiale n’a donc rien d’illégal en soi. La difficulté commence quand cet usage devient exclusif.
Votre frère doit-il payer une indemnité d’occupation ?
Le même texte prévoit que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise doit, sauf convention contraire, une indemnité. C’est l’indemnité d’occupation. Elle compense le fait que l’occupant profite seul d’un bien qui appartient à tous.
Cette indemnité n’a rien d’automatique. Les héritiers peuvent très bien convenir que l’un d’eux occupe la maison gratuitement, par exemple le temps de régler la succession. Cet accord n’a pas besoin d’être écrit pour exister, mais l’absence de trace complique ensuite les débats.
Habiter seul ne suffit pas : la règle de la Cour de cassation
Selon la Cour de cassation (1re chambre civile, 3 octobre 2018, n° 17-26.020), le seul fait qu’un indivisaire occupe seul les lieux ne suffit pas à le rendre redevable. Il faut une jouissance privative, notamment lorsque l’occupant empêche les autres d’user de la maison. Et la preuve incombe à celui qui réclame.
Ce qui caractérise une jouissance privative
Prenons un exemple, sans en faire une règle absolue : celui qui détient seul les clés et refuse l’accès aux autres héritiers exerce une jouissance privative. À l’inverse, si les frères et sœurs n’ont jamais demandé à entrer, ou n’en ont jamais été empêchés, l’argument devient plus fragile. Les juges examinent chaque situation concrète.
Un point souvent oublié mérite d’être posé dès maintenant : l’indemnité n’est pas due à un frère ou à une sœur en particulier. Elle est due à l’indivision. Elle entre dans les comptes d’indivision et se répartit ensuite, lors du partage, selon la part successorale de chacun.
Comment l’indemnité est-elle calculée ? Valeur locative et abattement
Le calcul repose en principe sur la valeur locative du bien, c’est-à-dire le loyer que la maison pourrait rapporter si elle était louée dans des conditions normales. On y applique souvent un abattement pour précarité. La raison est logique : occuper un bien en indivision, sans bail et avec la perspective d’un partage ou d’une vente, n’offre pas la sécurité d’un locataire classique.
Aucun pourcentage d’abattement n’est fixé par la loi dans la source dont nous disposons, et il serait trompeur d’avancer un chiffre universel. Il varie selon le bien, la durée, l’état de la maison et la situation locale. Pour une estimation sérieuse, mieux vaut s’appuyer sur des avis d’agences immobilières ou sur une expertise.
Un exemple pour visualiser, sans chiffre inventé
Imaginons trois enfants héritiers à parts égales. L’un occupe seul la maison de manière privative. Une valeur locative est retenue, un abattement est appliqué, et le résultat, multiplié par la durée d’occupation, forme une somme que l’indivision peut réclamer. Lors du partage, cette somme s’ajoute à la masse à répartir : l’occupant en supporte sa propre part, et les deux autres reçoivent chacun leur tiers.
En pratique, l’occupant ne « fait pas un chèque » à chacun du jour au lendemain. Le montant est le plus souvent intégré aux comptes du partage et compensé avec ce qu’il doit recevoir de la succession, un équilibre qui compte aussi lorsqu’un enfant a reçu une aide à l’achat d’un logement. À défaut d’accord entre héritiers, c’est le juge, au tribunal judiciaire, qui fixe le montant.
Sur combien d’années ? La limite de cinq ans
L’article 815-10 du Code civil encadre le temps. Aucune recherche relative aux fruits et revenus, dont fait partie l’indemnité d’occupation, n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. Autrement dit, on ne remonte pas indéfiniment le temps.
Cette règle a un effet concret. Un héritier qui laisse traîner la situation pendant dix ans ne pourra pas forcément réclamer la totalité de la période. Plus on attend, plus des mois d’occupation sortent du champ de ce qui peut être demandé. Agir tôt protège donc vos droits.
Charges et dépenses : ce que l’occupant peut déduire
Le frère qui vit dans la maison ne se contente pas de profiter des murs. Il paie parfois la taxe foncière, l’assurance, ou des réparations, des charges qui peuvent aussi concerner une maison d’un parent décédé restée vide. Ces dépenses de conservation, engagées dans l’intérêt de l’indivision, peuvent être prises en compte dans les comptes d’indivision et venir en déduction de ce qu’il doit.
Cela suppose des justificatifs : factures, relevés, avis d’imposition. Une dépense de simple confort, qui n’est pas nécessaire à la conservation du bien, sera plus difficile à faire accepter. Les deux camps ont donc intérêt à garder tous les papiers.
Les preuves à réunir avant de réclamer quoi que ce soit
Puisque la charge de la preuve pèse sur celui qui demande l’indemnité, mieux vaut préparer le dossier avec soin. Voici les éléments qui comptent le plus :
- la date à laquelle l’occupation a commencé et son caractère continu ;
- les échanges écrits montrant que l’accès à la maison a été refusé ou limité ;
- la détention exclusive des clés, des codes ou des badges ;
- une estimation de la valeur locative par un professionnel ;
- les éventuels accords passés, même informels, sur une occupation gratuite.
Le piège du silence prolongé
Ne jamais avoir évoqué le sujet pendant des années peut être interprété comme une tolérance, voire comme un accord tacite d’occupation gratuite. Une demande écrite, datée et conservée, remet les compteurs à zéro sur ce point.
Récupérer votre part : partage, vente ou départ de l’occupant
La première étape consiste à ouvrir le dialogue. Une lettre recommandée, une véritable mise en demeure, qui rappelle l’existence de l’indivision, demande l’ouverture du partage et évoque l’indemnité, pose des jalons utiles. Elle fixe aussi une date que l’on pourra invoquer plus tard.
Plusieurs sorties sont ensuite possibles. Le frère occupant peut racheter les parts des autres, ce qui règle à la fois la question de la propriété et celle de l’indemnité. Il peut aussi demander une attribution préférentielle de la maison lorsqu’il y vit, sous réserve que les conditions soient réunies. Si personne ne peut ou ne veut racheter, la vente du bien indivis reste la voie classique, à l’amiable ou par licitation ordonnée par le tribunal.
Le notaire joue un rôle central : il établit l’état des comptes, intègre l’indemnité éventuelle dans le partage et reste le premier interlocuteur de tous les héritiers. En cas de blocage, un avocat peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir le partage, la fixation de l’indemnité, voire le départ de l’occupant si la situation l’exige.
Le bon réflexe pour tous les héritiers
Que vous soyez celui qui occupe ou celui qui attend, évitez de laisser la situation s’enliser. Pour l’occupant, c’est la meilleure façon d’éviter une dette qui gonfle dans les comptes de la succession. Pour les autres, c’est la garantie de ne pas voir une partie de leurs droits s’éteindre avec la limite de cinq ans. Un échange franc, avec l’appui d’un professionnel, coûte presque toujours moins cher qu’un procès entre frères et sœurs, notamment sur l’argent d’un parent gardé avant partage.
