Un seul cohéritier qui dit non, et toute la famille reste coincée avec une maison qui coûte de l’argent et se dégrade. En indivision successorale, le principe reste celui de l’unanimité pour vendre un bien. Pourtant, ce principe a des failles bien réelles, et elles sont plus nombreuses depuis la loi du 7 avril 2026.
La réponse courte : oui, on peut vendre sans l’accord de tous, à condition de réunir deux tiers des droits indivis. Sinon, d’autres portes existent. Voici comment les ouvrir, dans quel ordre, et ce que la loi ne permet pas.
La règle des deux tiers : vendre sans l’accord de tous (art. 815-5-1)
L’article 815-5-1 du Code civil est la voie principale quand une majorité d’héritiers veut vendre. L’unanimité n’est pas exigée : il suffit que les indivisaires favorables à la vente représentent au moins deux tiers des droits indivis. Le refus d’un seul cohéritier ne suffit donc plus à tout paralyser.
Un calcul en droits, pas en nombre de têtes
C’est le point que beaucoup ratent. Les deux tiers se calculent sur les parts détenues, jamais sur le nombre de personnes. Deux héritiers sur trois peuvent être minoritaires si leurs parts cumulées restent modestes.
70 % contre 50 % : le calcul qui décide de tout
Un héritier qui détient 70 % des droits peut enclencher seul la procédure. À l’inverse, deux héritiers sur trois qui ne représentent ensemble que la moitié des droits ne le peuvent pas, même s’ils sont majoritaires en nombre de personnes.
La limite à connaître
Si vous détenez plus d’un tiers des droits, personne ne peut vous forcer à vendre par cette procédure. La règle des deux tiers facilite la sortie de l’indivision, mais elle ne permet pas de dépouiller un cohéritier contre sa volonté. Elle l’oblige seulement à ne plus bloquer seul quand il est très minoritaire.
La procédure pas à pas : préalable amiable, notaire, délai de trois mois et tribunal
Avant de sortir l’artillerie, mieux vaut tenter l’amiable. C’est plus rapide, moins coûteux et cela évite de transformer un désaccord en rupture familiale définitive.
Comprendre le refus avant de le combattre
Un héritier peut bloquer par attachement au bien, par désaccord sur le prix, parce qu’il ne peut pas racheter les parts des autres, ou par simple conflit familial. La réponse n’est pas la même dans chaque cas. Plusieurs pistes existent : le rachat de sa part par l’opposant s’il veut garder la maison, le rachat de sa part par les autres, une expertise indépendante pour objectiver le prix, ou une médiation successorale.
Un courrier d’avocat valant mise en demeure, qui rappelle les règles de l’indivision et les procédures encourues, suffit parfois à débloquer la situation. Si l’amiable échoue, ou si l’héritier est introuvable ou totalement passif, la voie contraignante prend le relais.
Les quatre temps de la voie des deux tiers
- Les indivisaires qui représentent au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre.
- Le notaire signifie ce projet aux autres indivisaires par acte de commissaire de justice.
- Les minoritaires disposent d’un délai de trois mois pour réagir.
- En cas d’opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal de difficulté, et le tribunal judiciaire peut être saisi pour autoriser la vente.
Le juge ne donne pas son feu vert à l’aveugle : la vente ne doit pas porter une atteinte excessive aux droits des minoritaires. Notez aussi que le silence ne vaut pas accord. S’il n’y a pas de réponse, la procédure se poursuit, mais l’issue passe par le notaire puis, si besoin, par le juge.
| Étape | Qui agit | Délai |
|---|---|---|
| Déclaration d’intention de vendre | Indivisaires à deux tiers des droits, devant notaire | Au départ de la procédure |
| Information des autres indivisaires | Notaire, par acte de commissaire de justice | Dès la déclaration |
| Réaction des minoritaires | Indivisaires opposants | Trois mois |
| Constat du blocage puis autorisation | Notaire (procès-verbal de difficulté), puis tribunal judiciaire | Selon le tribunal |
Si les deux tiers ne sont pas atteints : l’autorisation judiciaire de vente (art. 815-6)
Que faire si vous ne détenez pas les deux tiers des droits ? L’article 815-6 du Code civil, dans sa version en vigueur depuis le 9 avril 2026, permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis. Il faut que l’intérêt commun de l’indivision le justifie, notamment quand le refus d’un cohéritier met cet intérêt en péril.
Cette solution inscrit dans la loi ce que la jurisprudence admettait déjà, de façon plus fragile. Elle convient particulièrement quand le bien se dégrade faute d’entretien, quand les charges deviennent insupportables pour ceux qui les avancent (on détaille qui paie les charges d’une maison pendant la succession), quand le patrimoine perd de la valeur à cause de l’inaction, ou quand un acquéreur est identifié et que l’opération est manifestement favorable à tous.
Le péril doit être prouvé
Une décision du tribunal judiciaire de Tours, rendue le 2 juin 2026, montre l’exigence des juges. Un indivisaire peut être autorisé à vendre seul si le refus d’un coïndivisaire met l’intérêt commun en péril, mais le juge refuse si le dossier ne démontre pas ce péril. Une simple mésentente familiale ne suffit pas.
Il faut des pièces : constats de dégradation du bien, décomptes de charges, mises en demeure, estimation de la perte de valeur. La qualité du dossier fait toute la différence entre une autorisation et un rejet.
Ce que la loi du 7 avril 2026 change, et ce qu’elle ne change pas
Premier point à clarifier : l’unanimité n’a pas disparu. La loi du 7 avril 2026 ne retire à aucun héritier son droit de s’opposer à une vente amiable. Elle donne en revanche au juge des outils plus nets pour passer outre un refus qui compromet l’intérêt commun. Le blocage existe toujours, mais la voie pour le lever est plus lisible.
L’apport le plus utile pour débloquer une maison familiale est l’article 815-6 renforcé, qui sécurise la demande. Le partage judiciaire est aussi réformé : un binôme juge et notaire intervient dès l’ouverture des opérations, et les pouvoirs du juge sont renforcés pour trancher les désaccords et ordonner la vente. Des partages qui s’enlisaient pendant des années peuvent ainsi être recadrés plus tôt.
Deux autres nouveautés existent, mais elles concernent moins votre blocage. Le nouvel article 840 étend le partage judiciaire aux liquidations entre époux et partenaires de PACS en cas de complexité, ce qui sert quand une succession se superpose à une séparation. Les successions vacantes et les biens sans maître sont par ailleurs modernisés, pour les cas où plus aucun héritier ne se manifeste, pas pour les conflits entre cohéritiers.
Solutions de repli : vendre sa part, partage judiciaire ou licitation
Vendre sa propre part
Vous voulez sortir de l’indivision sans attendre une décision collective ? Vous pouvez céder votre quote-part, à un autre héritier ou à un tiers, sans l’accord des autres. Les cohéritiers disposent toutefois d’un droit de préemption. Vous devez leur notifier votre intention de vendre par acte de commissaire de justice, en précisant le prix, les conditions et l’identité de l’acquéreur. Ils ont un mois pour se porter acquéreurs aux mêmes conditions.
Cette option vous libère personnellement, mais elle a un coût. Un acheteur extérieur pour des parts indivises est difficile à trouver, et le prix obtenu est généralement inférieur à la valeur réelle : peu de gens acceptent d’entrer en indivision avec des héritiers en conflit.
Partage judiciaire et licitation
Si rien ne fonctionne, le partage judiciaire reste le dernier recours. Depuis la réforme, le juge peut, avec le notaire, trancher les désaccords et ordonner la vente du bien. Quand la maison ne peut pas être partagée ni attribuée, la vente passe alors par une licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères. Le prix y est souvent moins favorable qu’une vente amiable, ce qui devrait pousser chacun à reprendre la négociation avant d’en arriver là.
Par où commencer concrètement
Commencez par calculer vos droits indivis avec le notaire en charge de la succession. Si vous atteignez les deux tiers, lancez la procédure de l’article 815-5-1 : le délai de trois mois court, et le procès-verbal de difficulté ouvre la voie au tribunal. Si vous êtes en dessous, constituez un dossier solide pour l’article 815-6, avec des preuves de dégradation et de charges. Dans tous les cas, un courrier de mise en demeure et une expertise indépendante du prix renforcent votre position, devant l’héritier comme devant le juge.
Un conseil de bon sens pour finir : faites valider votre stratégie par un notaire ou un avocat avant d’agir. Le bon choix dépend de la répartition exacte des parts, de l’état du bien et du motif réel du refus.
